2تاریخچة مالکیت زمانی

   امروزه هرگاه از مالکیت زمانی  به طور مطلق یاد می‌شود بیش از هر چیز دیگر، ذهن متوجه استفاده از املاک و مستغلات، مخصوصاً در مناطق تفریحی می‌شود. شاید اهمیت محل‌های مسکونی واقع در مناطق تفریحی سبب شده که اگر چه مالکیت زمانی  در مصادیق مختلف مانند قایق‌ها، بالگردها، کشتی‌های اقیانوس‌پیما و اتوبوس‌های مسافرتی جریان دارد، ولی بیش از همه، مالکیت زمانی در املاک به ذهن متبادر شود.

2-1-2-1مالکیت زمانی در کشورها ی خارجی:

   اصطلاح مالکیت زمانی، قبل از هرجای دیگری، در صنعت رایانه به کار برده شد. این واژه بدین معنا بود که تعداد زیادی از افراد می‌توانند به بانک اطلاعاتی یک شرکت رایانه ای در قبال پرداخت هزینة مختصری دسترسی داشته باشند.مالکیت زمانی در رایانه، روشی در اخذ اطلاعات از رایانه بود که در آن، رایانه‌ای که به منظور دادن اطلاعات و سرویس عمومی در نظر گرفته می‌شد، امکان سرویس‌دهی به چندین کاربر را می‌یافت. این مفهوم در اوایل سال 1957 توسط باب بومر در مقاله‌ای در مجلة کنترل اتوماتیک مطرح شد .

    اولین پردازنده‌های مرکزی بسیار گران بودند، ولی این امکان وجود نداشت که به بیش از یک کاربر، اجازه داده شود تا بتواند به منظور دریافت اطلاعات، دسترسی اختصاصی به این رایانه داشته باشد. اما بدین علت که عمدة وقت کاربران در استفاده از رایانه، به وارد کردن داده‌ها می‌گذشت، این پیشنهاد مطرح شد که کاربران متعدد بتوانند در استفاده از یک دستگاه رایانة مرکزی، با بهره جستن از فواصل زمانی (time) که در آن کاربر وقت خود را صرف ورود داده‌ها می‌کرد، در اخذ اطلاعات از رایانه شریک شده (share)، کاربران متعدد امکان استفاده از رایانه را بیابند.[1]

تأسیس حقوقی مالکیت زمانی از لحاظ قدمت تاریخی، دوام چندانی نداشته و یک تأسیس حقوقی کاملاً جدید و نو به شمار می‌رود. آغاز تاریخچه مالکیت زمانی به سال‌های 1964 تا 1968 میلادی بر می‌گردد.

در حقیقت شروع مالکیت زمانی به فعالیت‌های انجمن بزرگ شغلی مارسی   مربوط است. اولین تفریحگاهی که از روش مالکیت زمانی بهره برده است، یک تفریحگاه زمستانی مختص بازی‌های مربوط به نام اسکی بود که در منطقه آلپ فرانسه واقع گردیده است. پل دومیر نماینده انجمن مذکور شعاری را برای خود انتخاب کرده بود. شعار مذکور عبارت بود از:« هیچ احتیاجی به اجاره اتاق نیست،هتل را خریداری کنید،این خیلی ارزان تر است». و بدین سان اولین واحد آپارتمانی از یک مجموعه، به طریق مالکیت زمانی به  فروش رفت.

اولین فروش ویلا و واحدهای آپارتمانی به طریق مالکیت زمانی، در ایالات متحده آمریکا، در حدود سال‌های 1969 توسط باب برنز و باب رینگن برگ در منطقه ییلاقی کائویی صورت  گرفت که ویلاهای موجود در آن به صورت هفتگی و در قالب مالکیت زمانی به فروش رفت. بعدها توسط شرکت بین‌المللی تعطیلات آپارتمان‌ها و ویلاهای بسیاری در مناطق خوش آب و هوای توریستی از طریق مالکیت زمانی واگذار گردید. این طریق واگذاری ظرف چهل سال اخیر افزایش چشمگیری یافته به نحوی که روش انتقال مالکیت از طریق ایجاد مالکیت زمانی، امروزه به صورت رویه‌ای عملی و فراگیر در مراکز تفریحی بین‌المللی رایج گردیده است.

ایالت فلوریدا در قاره آمریکا، اولین جایی بود که در دهه 1970، جهت مالکیت زمانی مورد نظر قرار گرفت. چند مرکز تفریحی و تفرجگاه در فورت لودر دال ، سنت توماسو منطقه پرتریکو  به جای فروش دائم و یکپارچه آپارتمان‌ها و ویلاهای تفریحی خود، از طریق مالکیت زمانی مبادرت به انعقاد قرارداد فروش نمودند.

اولین بار لفظ مالکیت زمانی به وسیله سائوسالیتو مدیر مسؤول شرکت‌های متل‌های آزاد کالیفرنیا در سال 1973 در قرارداد مشترکی که آن شرکت با شرکت هیاَت  منعقد نموده بود، به کار برده شد.

هدف از انعقاد قرارداد مشترک مذکور،توسعه صنعت مالکیت زمانی در ساخت آپارتمان ها و ویلاهای مشترک در براوچ اسپرینگز در دریاچه تاهوس در ایالت کالیفرنیا بود.  
از آن زمان به بعد ،لفظ مذکور در مکاتبات اداری و حقوقی توسط مقامات آمریکایی بسیار شایع و رایج گردیده است.

در خلال بحران نفتی دهه 1970، تعداد کثیری از خانواده‌ها به دنبال راهی برای گذران تعطیلات ارزان قیمت بودند و شاید یکی از عوامل رشد و توسعه صنعت مالکیت زمانی در آمریکا، وجود همین بحران بوده است. آمریکایی‌ها از چنین ظرفیتی به منظور ایجاد درآمد، بهره برداری شایسته‌ای نمودند. به نحوی که در سال 1976 حدوداً پنجاه میلیون دلار عاید آنان شد.

باید توجه داشت که جذابیت مالکیت زمانی به گونه‌ای بوده است که از دهه 1990 به بعد، شرکت‌های زنجیره‌ای هتلداران بزرگ نظیر هتل شرایتون ، ماریوت ، هیلتون ،رامادا ، چهار فصل، باشگاه تعطیلات دیسنی، تمایل شدیدی به استفاده از روش مالکیت زمانی در فروش واحد‌های هتل و اماکن تفریحی خود پیدا کرده‌اند.[2]

درپژوهشی دیگر این طور آمده که بیع زمانی یا مالکیت زمانی پیشینه درازی ندارد ودر پنجاه سال گذشته ظهور یافته است نظام مالکیت زمانی برای اولین بار در سال 1963 از سوی موسسه سوئیسی هابیماگ ‌‌ (Habimag) مطرح شد وسپس در سال 1967 درفرانسه ودر چارچوب توسعه برخی پایگاه‌های ورزش‌های زمستانی از این نوع قرارداد استفاده شد و آنگاه در سال1969 از سوی آمریکا مورد پذیرش قرار گرفت و همچنین در سال 1975 از سوی انگلستان ودر فروش اتاق برخی هتل‌ها از طریق بیع زمانی به اجرا درآمد.[3]

 2-1-2-2مالکیت زمانی در ایران:

نمونه‌هایی از مشارکت زمان‌بندی شده در فرهنگ ایران از دیرباز تاکنون، تجربه شده است. کشاورزان در بهره‌برداری از آب قنات‌ها و چاه‌های کشاورزی به طور مشاع مالکیت داشته و هریک متناسب با سهم خود در زمانی معین از آب برای آبیاری باغ‌ها و اراضی‌شان استفاده می‌نمودند.[4]

در کشور ایران، روش مالکیت زمانی از سال 1377 آغاز گردید و اولین هتلی که از این طریق جهت فروش آپارتمان‌ها و سوئیت‌های خود استفاده نمود، هتل نارنجستان (در نزدیکی شهر نور در استان مازندران) بود. پس از تجربه موفق هتل نارنجستان، هتل‌های زیادی در شیراز (نظیر هتل چمران)، کیش (مجتمع شماره 1 و 2 آبادگران) مشهد (مجتمع گلوگاه و کوه سنگی) و کلارآباد، سلمان شهر از روش مالکیت زمانی استفاده نموده‌اند.[5]

 2-1-3بررسی مبانی مشروعیت مالکیت زمانی

مبانی مشروعیت مالکیت زمانی را در دو گفتار آتی تقسیم بندی کرده ایم.

2-1-3-1بررسی مبنای مشروعیت حقوقی مالکیت زمانی:مالکیت زمانی از جهت حقوقی ،مشروعیت خویش را در  قانون ،اصل حاکمیت اراده ،اصل نفوذ واعتبار تعهدات،دکترین حقوقی ،بنای عقلا وضرورت اجتماعی و عرف  بیان کرده است.

2-1-3-1-1اجاره وصلح منافع:امکان تحدید مالکیت به قید زمان در اجاره و صلح موقت منافع ،حجتی است قانونی بر امکان تقیید مالکیت به زمان. ماده 468 قانون مدنی مقرر می دارد “در اجاره اشیاء

مدت اجاره باید معین باشد والا اجاره باطل است”.وماده 758 آن قانون،اجازه ی استحصال نتیجه ی تمامی عقود،از جمله عقد اجاره را در قالب عقد صلح اعطا کرده است.در عقد اجاره عدم تعیین وقت برای مالکیت مستأجر نسبت به منافع،ضمانت اجرای بطلان را در پی دارد ودر عقد صلح منا فع ،هر چند با توجه به مفاد ماده 758 قانون یاد شده ،تعیین مدت،شرط صحت عقد نخواهد بود و فقط در صلح ابدی منافع با حفظ عین،”مالیت”عین با اشکال  و وضعیت حقوقی عقد با تردید جدی روبرو خواهد بود،مع الوصف ،با توجه به قبول تقیید وتوقیت مالکیت در عقود مذکور،امکان تحدید مالکیت به زمان ،ارتکاز وپشتگرمی قانون را برخوردار است وباید گفت که قوانین ایران نه تنها مالکیت را به عنصر دوام مقید نکرده است، بلکه در مواردی ،توقیت آن را تجویز وحتی گاهی ضرورتآ اعلام کرده است.(مواد 468،501،507،508،514 قانون مدنی)

1-کاظمی نجف آبادی،عباس،بیع زمانی یا تایم شر جیست؟،ماهنامه کانون،اردیبهشت 1388،ش92،،ص1.

1-fadavi,s[.91/8/3].’ A brief look at the property  ‘   [on line].notary.available:www.notary.ir[91/8/11] 

1-تقی زاده انصاری،مصطفی،اندیشه های حقوقی،سال 4،شماره 10،بهار وتابستان1385.

2-ادب،مرتضی،آشنایی با مالکیت زمانی در ایران واسپانیا،ماهنامه کانون،شماره92،اردیبهشت1388،ص2.

[5]– حسینی،جمال ، مالکیت زمانی در املاک و دارایی‌ها و مزایای اقتصادی آن، مجله بورس نگر، 18/4/.1385 .

متن بالا تکه ای از این پایان نامه بود برای دانلود متن کامل با فرمت ورد می توانید روی این لینک کلیک کنید